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签租约前必须问清楚的十件事
❓ 签租约之前，有哪些条款一定要先问清楚？
一句话答案
先确认对方是不是房东，问清租金之外的费用与暖气归属，押金上限一个月，把提前搬走的代价和维修责任写进合同，签字前拿到合同副本和收据，入住当天拍照存证。
签租约那天，多数人只关心两件事：房租多少、什么时候能搬进去。等住进去才发现暖气不热、维修没人管、想提前搬走要赔一个月——这些本来在签字前问一句就能弄清楚。
这份清单按「签字前问」和「签字前做」分开列，你可以直接照着走一遍。
一、先确认对方到底是不是房东
这是所有问题的起点。要弄清楚三件事：他是房东本人、管理公司的授权代表，还是二房东？
- 房东本人或管理公司：要求看能证明身份的东西，租约上的出租方名字要和收款人对得上
- 二房东转租：他的转租是否得到大房东同意？这直接决定你日后的处境
二房东转租的风险高一档：他和大房东的约定你看不到，一旦上面那层出问题，你的居住和押金都会受影响。跟二房东签约前，务必先确认他的转租是经过大房东同意的，并把这一点连同押金交付记录一起留成文字。
二、租金之外还要付什么
逐项问清楚，并要求写进租约：
- 水、电、煤气、网络分别由谁付？
- 暖气由谁付？（这条最容易出问题，见下面第 6 条）
- 垃圾费、公共区域清洁费、停车位
- 有没有「杂费」「管理费」这类模糊名目
三、押金：一个月，不能再多
纽约州押金上限是一个月租金，「押二付一」是不合法的。交押金一定要收据，写明金额、日期、地址、收款人。
完整规则见 纽约租房押金能收几个月？房东不退怎么办。
四、租期、续约与提前搬走
- 租期从哪天到哪天，写清楚
- 到期怎么办：自动续约还是重新签？涨幅怎么定？
- 提前搬走要付什么代价——这条几乎所有人都到要搬的时候才去看，那时已经晚了
- 提前多久通知不续约
五、维修谁负责、多久要修好
租约里最好写明：报修怎么联系（电话还是短信）、房东承诺多久响应。没有写也没关系，法律对暖气热水这类基本服务有硬性要求，但白纸黑字能省掉很多扯皮。
六、暖气和热水：法律有硬标准
纽约市对这两项有明确规定，房东做不到就是违规：
| 项目 | 标准 |
|---|---|
| 暖气季 | 10 月 1 日 — 次年 5 月 31 日 |
| 白天（6:00–22:00） | 室外低于 55°F 时，室内至少 68°F |
| 夜间（22:00–6:00） | 室内至少 62°F，不看室外温度 |
| 热水 | 全年每天供应，至少 120°F |
标准原文见 纽约市房屋保护与开发局的供暖与热水说明。看房时如果是冬天，直接感受一下；如果是夏天看房，问清楚供暖方式（中央供暖还是各家自理）。房东做不到时怎么办，见 房东不修、暖气不热怎么办。
七、能不能养宠物、能不能多住人、能不能转租
这三条最常在入住后爆发冲突，而且都是「当初口头说可以」最不管用的地方。要就写进租约，要么就当作不可以。
八、看房当天走一遍这份清单
- 打开每个水龙头，看水压和热水
- 冲一次马桶，看下水
- 试每一个灯和插座
- 开关每扇窗，看纱窗是否完好
- 看墙角和浴室天花板有没有霉点、水渍
- 问一句：楼里有没有虫害问题？上一位租客住了多久、为什么搬走？
九、签字之前必须拿到的三样东西
- 完整的合同副本（不是照片，是一份自己留着的）
- 押金和首月租金的收据
- 房东或管理人的联系方式，最好是能留下记录的方式（短信、邮件）
十、入住第一天：拍照存证
把每个房间、每处已有的破损都拍一遍，发一条短信给房东说明。这十分钟，决定了你退租时能不能顺利拿回押金。
常见问题
房东要求先交钱才能看房，正常吗？
不正常。看房不该收费。任何在你还没看到房子、没签合同之前就要收的「占房费」「诚意金」，都要极其警惕——这笔钱在法律上很难主张，对方也很容易消失。
租约是英文的，我看不懂怎么办？
别在看不懂的情况下签字。可以拍照后用手机翻译逐条过一遍，重点看金额、租期、提前解约、维修责任这四项；金额较大或条款复杂的，找懂英文的朋友或法律援助机构看一眼。签了字的英文合同同样有效，「我没看懂」不是抗辩理由。
口头约定的东西有效吗？
口头约定在法律上不是完全无效，但极难证明。实务上的做法是：谈定的事发一条短信或微信给对方确认一遍，哪怕对方只回一个「好」，也比纯口头强得多。能写进租约的就写进租约。
中介费一般是多少，谁付？
这个在纽约变化较大，不同房源、不同时期差别很大，请以你实际接触的中介报价和书面约定为准。关键是：金额和由谁付必须在签约前书面写清楚，不要接受「先签了再说」。
暖气费由我付的话，房东还要保证室温吗？
供暖标准是对房东的要求，与费用由谁承担是两件事。如果租约约定暖气费你付，但供暖系统本身达不到标准，仍然属于房东的责任范围。具体情形建议直接向 311 咨询。
